U nastavku donosimo pregled mjesečnog kretanja cijena po kvadratnom metru od siječnja do studenoga 2025., s naglaskom na područja s najvećim rastom ili padom, sezonske obrasce i ukupne prosjeke po županijama i gradovima. Analiza uključuje i pregled tržišnih kretanja u odabranim gradovima – Zagrebu, Splitu, Osijeku, Rijeci, Dubrovniku i Varaždinu.

Mjesečne prosječne cijene kroz 2025. (siječanj–studeni)

Na nacionalnoj razini, prosjek traženih cijena stambenih nekretnina rastao je stabilno. Početkom godine prosječna cijena iznosila je oko 3.500 €/m², da bi tijekom ljeta prešla 3.700 €/m². Najviša razina zabilježena je u studenom 2025., s prosječnom cijenom od 3.754 €/m², što je oko +9,4 % više u odnosu na studeni 2024.

Najniža vrijednost u dvogodišnjem razdoblju bila je zabilježena u siječnju 2024. (oko 3.198 €/m²). Tijekom svih mjeseci 2025. do studenoga bilježi se rast prosječnih cijena, uz tek manje oscilacije sredinom godine.

Najveći mjesečni rast i pad – izdvojeni gradovi i županije

Razlike među regijama i gradovima bile su izražene. 

U Varaždinu je u svibnju zabilježen nagli skok (prosjek 2.406 €/m²), nakon čega su cijene u drugoj polovici godine pale na oko 2.300 €/m². Sličan sezonski obrazac zabilježen je i u nizu drugih kontinentalnih gradova. 

U suprotnom smjeru kretale su se cijene u Dubrovniku. Nakon vrhunca u veljači 2025. (oko 5.829 €/m²), do studenoga su pale na oko 5.110 €/m², što je otprilike 5 % niže nego godinu ranije. Time je Dubrovnik bio jedini veći grad koji je u studenom bilježio negativnu godišnju promjenu.

Zagreb i Split nastavili su stabilan rast, bez značajnijih korekcija. Zagreb je u studenom imao prosjek od oko 3.668 €/m² (+14,8 % u odnosu na prethodnu godinu), dok je Split dosegnuo 5.401 €/m², s godišnjim rastom od +16,5 %. U apsolutnim brojkama, Split je mjesečno dodavao oko 50–60 €/m².

Sezonski obrasci kretanja cijena

Kretanja tijekom 2025. ukazuju na prepoznatljive sezonske obrasce. U više gradova cijene su rasle u proljeće i rano ljeto, dok su tijekom ljeta i jeseni u manjim sredinama stagnirale ili se blago korigirale. U velikim gradovima rast se nastavio uz manja odstupanja.

Lokalni vrhunci zabilježeni su u:

• Varaždinu (svibanj),

• Dubrovniku (veljača),

• Osijeku (listopad),

Dok su Zagreb i Split pokazivali kontinuirani rast do kraja promatranog razdoblja.

U jeseni 2025., u pojedinim gradovima (poput Dubrovnika i Varaždina) zabilježeno je blago hlađenje tržišta, dok se u Zagrebu dogodila minimalna korekcija u listopadu. U studenom je ponovno zabilježeno jačanje cijena, uz najviši nacionalni prosjek u godini.

Regionalni direktor portala Nekretnine.hr, Mladen Matijević, u komentaru navodi:
„Tijekom 2025. godine ponovno su bili prisutni ciklički obrasci kretanja cijena. Proljetni mjeseci najčešće donose veću tržišnu aktivnost, što se u konačnici odražava i na rast traženih cijena. Iako pojedine sredine, poput Dubrovnika, bilježe korekcije, ukupna kretanja upućuju na nastavak interesa, posebice u priobalju i većim urbanim središtima.“

Godišnji prosjeci cijena po županijama i gradovima

Godišnji prosjeci za studeni 2025. pokazuju izražene razlike među regijama.

Najskuplje županije:

• Splitsko-dalmatinska – oko 4.236 €/m²

• Primorsko-goranska – oko 4.074 €/m²

• Istarska – oko 3.719 €/m²

Kao regija, Dalmacija bilježi najviši prosjek – oko 3.913 €/m².

Najpovoljnije županije:

• Slavonija i Baranja – prosječno oko 1.601 €/m²

• Virovitičko-podravska županija – oko 775 €/m² (najniži županijski prosjek)

• Vukovarsko-srijemska županija – oko 1.016 €/m²

Prosjeci po gradovima (studeni 2025.):

• Split – oko 5.401 €/m²

• Dubrovnik – oko 5.110 €/m²

• Zagreb – oko 3.668 €/m²

• Rijeka – oko 3.516 €/m²

• Osijek – oko 2.008 €/m²

• Varaždin – oko 2.314 €/m²

Ovi omjeri jasno ilustriraju razliku između obalnih i kontinentalnih tržišta – cijene u gradovima poput Splita i Dubrovnika višestruko su više od onih u slavonskim gradovima, a značajno nadmašuju i Zagreb.